别被挂牌价忽悠了！天津最热门300多个小区二手房价格实际是这样……
关于最近天津的二手房价格到底是跌了？还是涨了？可能每个人心中都观感不一。
365微观数据调查组前几日发布了《天津3月二手房成交价格指数》，数据表明，3月二手房价格有所上涨，而某家地产机构的数据却表示全面下跌，有些网友对此产生了疑议。
其实，之所以会出现这样的情况，都是“成交价”和“挂牌价”在“捣鬼”。
地产机构的数据一般都使用挂牌价，而365微观数据调查组调查的都是成交价，3月的实际成交价确实比2月上涨了，但是很多业主的挂牌价在3月有所下调，所以地产机构的数据显示即为价跌。
二手房市场的价格不如新房透明，新房的网签价格，就是真实的成交价。但二手房往往有挂牌价和实际成交价两种不同价格。
这两者之间的差距有时候可能是珠穆拉玛峰，有时候可能是东非大裂谷。
单从价格上看，挂牌价是业主心目中的价格，往往偏高，但也会反应出来业主的信心，然而一个小区的真实价格往往是通过成交均价来衡量的。买卖双方之间的博弈也体现在其中。
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那么，天津二手房市场的挂牌价和实际成交价格究竟有多大差距呢？
365微观数据调查组仍然继续用数据说话。我们从3月份实际成交的房源中随机挑选了150个房源，通过实际成交价、挂牌均价、最高挂牌价这三个维度来看天津二手房的市场现状。
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挂牌均价比实际成交均价高5.33%
总体来看，这150个小区中，大部分房源的挂牌均价都要高于实际成交均价。说明业主的心里预期普遍偏高。
挂牌均价高于实际成交均价的有100个小区，占比67%。平均来看，挂牌均价比实际成交均价高5.33%。
最高价差出现在河西区的环湖东里，挂牌均价比成交价高出50.46%，这个小区3月挂牌均价为30447元/平米，而实际成交的价格仅为20236元/平米。
看来这套房源就是这个小区名副其实的“砸盘侠”，而这个小区最高挂牌价已经达到了47218元/平米了。
挂牌均价低于实际成交均价的有50个小区，占比33%。
一套房源的楼层、户型、装修情况直接决定了房价，这些实际成交均价高于挂牌价的房源一般都是小区中的优质房源。
其中，价格差最大的是南开区瑞德里的一套一楼房源，成交均价为43186元/平米，而该小区挂牌均价为36113元/平米，相差16.38%。众所周知，在没有电梯的小区中，一楼房源一般都是价格最高的。
另一方面，这150个小区中，最高挂牌价与成交价价差比平均达到了40%。
最高的仍出现在河西区环湖东里，价差达到了133.34%，而最低的也相差了2.12%。
当然，我们看一个小区的房价不能以最高挂牌价为准，但实际上最高挂牌价正在扮演着为全小区“抬轿子”的角色，相对低价的房源能迅速出手，它也“功不可没”，没有比较就没有选择。
在这给大家说个段子，深圳某小区有个业主群，每当小区内某套房源想快速出售时，该业主不是选择降低自家房子的价格，反而是其他业主们提高自己房子的价格，之后的结果……你们懂得！
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哪个区二手房议价可能性最大？
可不可以这么认为，挂牌均价与成交价价差比越大，那么这个小区议价的可能性就越大。我们来看各区的平均价差比情况。
河西区的平均价差比最大为10.49%，其次是红桥区为8.22%，平均价差比最小的是西青区为1.77%。
那么，二手房议价的可能性相对来说，河西区、红桥区是比较大的；南开区、北辰区、河东区都属于同一水平，议价可能性稍小；仅次于它们的是滨海、津南区、东丽区、和平区；而河北区、西青区的议价可能性最小。
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二手房能议价多少钱？
即使可能性再小，也仍旧存在一定的议价空间，说白了就是到底能便宜多少钱。
我们来看各区挂牌均价与成交价的平均价差，河西区平均价差最大为4465元/平米，其次是南开区为3082元/平米，最小的是津南区为493元/平米。
我们以一套90平米的房源举例：河西区平均价差为4465元/平米，那么总价可议价空间为40万元，以此类推，各区的价格分别为：
比如河西区可议价格理论上是40万元，但实际上估计可议20万就算好彩了，只是说明这个区域有这个议价空间的潜力而已。
之所以算出这个数值是为了给购房者一个心里议价空间平衡点，以及各区域可议价空间的潜力。
到底是业主干倒买家，还是买家干倒业主？就看你对价差的理解度如何。
据365微观数据调查组调查显示，目前天津的二手房议价空间基本在3-15万左右。
平均价差从一方面也能反映出区域内二手房的热度，热度高的区域必然供小于求，而“水涨船高”的道理更能突出的体现。
作为购房者，在选择二手房之前一定要先考察该小区曾经成交的房源价格，再根据各区的议价可能性和议价空间潜力合理议价，理性科学的分析，才是买房的最佳方式。
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